Stijgende energiekosten en verkeerd gekozen locaties ondermijnen de exploitatie in de toekomst. Pleidooi voor het optimaliseren en faseren van investeringen in het vastgoed.
De waarde van onderwijs, sport en cultuur is natuurlijk veel belangrijker dan de financiële waarde van het maatschappelijk vastgoed. Maar in tijden van bezuinigingen kijkt men daar veelal anders naar en wordt er gekort op budgetten en subsidiestromen. Dit leidt vaak tot suboptimale keuzes. Dit stelt Jan Willem van Kasteel van ICSadviseurs. Hieronder maakt hij zijn punt duidelijk.
Gemiddelde gemeente moet voor zo'n € 33 miljoen vervangen
In een discussie over maatschappelijk vastgoed werd voor een gemiddelde gemeente van 30.000 inwoners de vastgoedwaarde ingeschat op circa 90 miljoen euro. De gemiddelde leeftijd van het vastgoed ligt bij veel gemeenten op circa 30 jaar. En is er een enorme vervangingsvraag op korte termijn van circa 66 miljoen (circa 75% van 90 miljoen). Van het maatschappelijk vastgoed is circa 50% onderwijshuisvesting. Daarmee bedraagt de vervangingswaarde rond de 33 miljoen. Veel gemeenten zijn niet voorbereid op een dergelijke vervangingsvraag en worden gedwongen tot suboptimale keuzes.
Energielek desastreus en steeds nijpender
Die oudere gebouwen hebben daarbij een energieprestatie die ver boven de huidige normen ligt. Voor onderwijsgebouwen is dit, zoals bekend, desastreus wat betreft de exploitatiekosten. Vanuit de Rijksvergoeding is er nog geen 20% van de exploitatiebegroting bestemd voor energiekosten terwijl de kosten veelal op 35% of hoger liggen. De Rijksvergoeding is de afgelopen jaren met gemiddeld 1,5% gestegen. De energiekosten gemiddeld met 6,0% per jaar. Deze kosten zijn niet beïnvloedbaar.Hiermee wordt het exploitatieprobleem steeds nijpender.
Minder middelen voor andere zaken
Als je de groei van het verschil tussen vergoeding en stijgende energiekosten de komende 10 jaar doorzet, zijn de energielasten tweemaal zo hoog als de inkomsten. Dit zal ten koste gaan van andere exploitatieposten, zoals onderhoud, schoonmaak, of eigen personeel. Deze verdringing gebeurt nu ook al, maar de mate waarin dit gebeurt zal extremer worden. Bezuinigen op onderhoud en schoonmaak verkort de technische levensduur van het gebouw overigens ook.
Suboptimale beslissingen
Veelal zie je bij toekomstgericht bouwen dat er t.o.v. de minimumnorm een energiebesparing geambieerd wordt van bijvoorbeeld 20%. Gelet op de energiekostenstijging liggen de exploitatiekosten na circa 5 jaar weer op het niveau van de vergoeding. 10 jaar daarna, dat is 15 jaar na oplevering, bedragen de exploitatiekosten weer ongeveer 2x zo hoog als de vergoeding.
Handige fasering
Om dit probleem op te lossen wordt energieneutraliteit ingebracht Helaas is dat op dit moment nog niet betaalbaar. De investering vormt een te grote aanslag op de totale pot maatschappelijke gelden. Echter over een aantal jaren is de kostprijs van duurzame technieken (m.n. de PV-cellen) hoogstwaarschijnlijk fors gedaald. Dan zijn dergelijke investeringen wel rendabel. Dat sluit dan ook aan bij de doelstelling van de meeste gemeenten om op middellange termijn "energieneutraal" te zijn.
Soortgelijke berekeningen heeft ICS recent gemaakt voor een brede school en is de keuze gemaakt om pas over 10 jaar de laatste stap naar energieneutraliteit te maken. Slim faseren dus.
Betere locatiekeuze
Een belangrijk punt in de toekomstige exploitatie is ook de locatiekeuze. Op het moment waarop de "wil" ontstaat wordt vaak ook de locatie vastgelegd. Dat moet de plek zijn waar alle "traffic" bijeenkomt. Een plek die nu een interessante ontmoeting verzorgt en een maatschappelijke bijdrage levert vanuit die ontmoetingen. De gebruiker komt er graag, waardoor ook 's avonds en in het weekend het vastgoed gebruikt wordt vanuit de verhuur, dan wel vanuit activiteiten georganiseerd door de gebruikers zelf. Hiermee doe je twee dingen. De eerste is dat je de voorziening verankert middels activiteiten. Het tweede is dat je het vastgoed zo hebt gepositioneerd dat het een gezonde exploitatie KAN hebben. Hierop dienen de ruimten dan vervolgens al goed afgestemd te zijn. Helaas zie je maar al te vaak dat beheer en exploitatie halverwege het ontwerpproces pas wordt opgepakt en men dan schrikt van de exploitatiekosten (en de onderlinge verdeling). En helaas is de locatie van het vastgoed vaak een toevallig vrijkomende locatie en daarmee niet de meest geschikte voor een optimale wijkgerichte aanpak.
ICSadviseurs
06 22578712
Reactie toevoegen