De gemeente Leeuwarden schrijft haar gebouwen niet meer af naar nul, maar hanteert als eerste gemeente in Nederland een financiële restwaarde voor herbruikbaar materiaal. Arthur van Loon dook voor ons in de achterliggende stukken.
Circulair denken zeker interessant
Arthur: ''Ik heb het achterliggende onderzoek gelezen. Héél interessant en nuttig om partijen te stimuleren circulair te gaan denken. Uiteraard is het nog een theoretische benadering van wat nog geen praktijk is en waarvan je nog moet afwachten hoe het in de praktijk zich gaat ontwikkelen.
In ontwikkelfase alleen aannames
''In het Utrechtse Leidsche Rijn komt een culturele voorziening die zo veel mogelijk circulair moet worden gebouwd (pilot-project). Hier hebben we 5 jaar geleden gekeken naar de vraag hoe om te gaan met de restwaarden en de opbrengst daarvan. In zo’n ontwikkelfase kan je alleen met aannames werken. Pas later, bij het ontwerp, zal blijken hoe het gebouw echt wordt opgebouwd.
Marginaal voordeel
''Mijn conclusie toen was dat je met het hanteren van restwaarde maximaal 0,5 à 1,5% voordeel haalt. Dat is dus marginaal en alleen mogelijk als je de restwaarde ook werkelijk en volledig kan innen. We schrijven nu gebouwen af in 40 jaar, maar we weten allemaal dat een gemiddeld gebouw in Nederland veel langer mee gaat. Je kunt nu echt niet inschatten wat een bepaald product over 15, 50 of 100 jaar gaat opleveren.
Wonderproduct niets waard
"Een absurd, maar wel sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld asbest of trespa. Toen ik mijn carrière begon was dat nog een wonderproduct. Een gasaansluiting was niet te krijgen zonder toepassing van asbest je in cv-ruimte. Een toen geprognosticeerde restwaarde had het nu niet gehaald.
Het circulair ontwerpen van gebouwen is zondermeer een prima zaak. Maar het is volgens mij niet zinvol om te veronderstellen dat de restwaarde tot een financieel voordeel zal leiden. En als er al sprake is van een voordeel, dan is die minimaal. En, als dit al een punt mocht zijn, hiermee haal je de haalbaarheid niet dichterbij.
Bij gebruikersexploitatie wel een optie
"Anders is het als het gaat om de gebruikersspecifieke zaken in een gebouw. Zoals inrichting en zaken die onder huurdersonderhoud (vervanging) vallen. Die hebben een kortere levenscyclus (circa 10-15 jaar) die beter te overzien is. Maar die vallen niet onder de vastgoedexploitatie van de eigenaar en hebben ook geen effect op de kostprijshuur. Die kunnen naar de kringloopwinkel.
Verwerk het in je MJOP
"Ik adviseer de mogelijke opbrengsten bij vervanging mee te nemen in het Meerjaren Onderhouds Programma (MJOP). Als een soort korting op de kosten (vervangingsinvesteringen). Zo'n MJOP wordt periodiek geactualiseerd naar de toestand van het gebouw op dat moment. Bij die actualisatie kan dan ook de mogelijke opbrengst van vrijkomende materialen en producten worden meegenomen zoals die op dat moment verwacht kunnen worden en worden afgestemd op de markt van dat moment.
Veel simpeler, geen componentenmethode
"Op bovenstaande wijze komen mogelijke voordelen ook ten gunste van de gebouwexploitatie, is er geen kostbare componenten methode vereist en vermijdt je extra rentelasten. Ook het speculatieve element neemt af, omdat je veel dichter bij het moment van vervanging blijft. Het hanteren van de componentenmethode, die nodig is om het financieel in beeld te houden, maakt de gebouwen-administratie namelijk bewerkelijker en dus veel duurder. Dit staat niet in verhouding met het mogelijke financiële gewin.
Het hanteren van restwaarde kan ook allerlei andere ongewenste neveneffecten hebben. Als er bijvoorbeeld in de verordening staat dat niet op restwaarde mag worden afgeschreven, maar de materialen eerder aan vervanging toe zijn en/ of de opbrengst tegenvalt, moeten er toch correcties worden uitgevoerd om het ingecalculeerde financiële voordeel teniet te doen. Met een benadering in het MJOP voorkom je deze vervelende administratieve correcties.
Conclusie
Als we het hebben over circulariteit, dan verschuift de aandacht al heel snel naar afschrijven
naar restwaarde, vervangingswaarde e.d. Alsof er een verantwoording/prikkel nodig is om circulariteit te legitimeren.
Circulariteit is op zichzelf een goede zaak. Dat daarbij gekeken wordt naar de financiële
consequenties, prima! Maar het effect van restwaarde is m.i. marginaal, speculatief en kostbaar om administratief
te verwerken. Als er toch behoefte is aan het in beeld brengen van financiële voordelen, dan lijkt mij het
hanteren van mogelijke opbrengsten in het MJOP véél reëler.
Wat vind jij?We zijn benieuwd naar jouw reactie. Dat kan via onderstaande reactieknop (niet vergeten te saven). NetwerkactiviteitenWe gaan het er over hebben met de gemeentelijke Bouwstenen-netwerken:
|
 |
