We bouwen graag als gastvrije en multifunctionele ontmoetingscentra voor buurten, wijken en dorpen. Maar die gastvrijheid en multifunctionaliteit kosten geld; hoe verdienen we die terug?
Losse puzzelstukjes of samenhangende concepten
Over het terugverdienen zijn veel losse gedachten en deeloplossingen voor handen. Maar als het gaat om maatschappelijk vastgoed met een prominente publieksfunctie lijken samenhangende concepten te ontbreken. Of ze zijn slecht doordacht. Kijk maar naar de praktijk van MFA's:
- de investeringskosten van deze gebouwen zijn hoger dan die van solitaire gebouwen;
- ook de beheerkosten liggen boven het traditionele niveau, vooral als gevolg van nieuwe extra organisatievormen;
- de sociale opbrengst valt vaak tegen; samenwerking tussen partijen komt moeizaam van de grond
- alternatieve opbrengsten uit horeca, zaalverhuur of sponsoring brengen vooralsnog weinig op;
- als gevolg van bezuinigingen vertrekken een aantal maatschappelijke partners; de vrijgekomen ruimte wordt niet gemakkelijk verhuurd (leegstand).
Tijd voor een andere insteek
Op zoek naar slimme concepten onderscheiden we de verschillende oplossingsrichtingen. Op de output-as zijn dat gebouw en gebruik. Op de proces-as zijn dat realisatie en beheer. Met de klok mee worden volgende puzzelstukjes gepresenteerd:
Gebruik
- Het Nieuwe Werken staat voor flexibel gebruik van beschikbare faciliteiten; op het werk, thuis en op andere plaatsen. Het Nieuwe Werken biedt ook kansen voor publieke centra in buurten, wijken en dorpen.
- Multi user staat voor het meervoudig gebruik van ruimten gedurende dag, week en jaar. Het speellokaal is tevens dansruimte; de aula een theater. School en BSO delen dezelfde m2.
Beheer
- Zelfbeheer staat voor het beheer van maatschappelijk vastgoed door de gebruikers zelf. Slimme ICT helpt daar bij. Dure beheerders zijn niet meer nodig. Franse hotelketen Formule 1 opereert al tientallen jaren zonder personeel.
- Hospitality services staat voor hoogwaardige dienstverlening waarmee extra opbrengsten gegenereerd kunnen worden. Professionele horeca en zalenverhuur kan extra dekking en dynamiek opleveren.
Gebouw
- Duurzaam casco staat voor duurzame, flexibele gebouwen die veranderingen van functie en gebruik voortdurende mogelijk maken. Het Groothandelsgebouw is daar een voorbeeld van. Sinds oplevering in 1953 is gebouw 15 maal in waarde gestegen.
- Prefab bouw staat voor gebouwen die snel en goedkoop gerealiseerd worden. Ook duurzaam, want hergebruik is altijd weer mogelijk. Hippe 'containerbouw'is in studentenhuisvesting populair geworden.
Realisatie
- Catalogusbouw; deze richting staat voor een eenvoudig en gestandaardiseerd proces waarin de afnemer kiest uit een serie uitontwikkelde opties. Prijs is vooraf bekend. Populair op VINEX-locaties, waarom niet in maatschappelijk vastgoed
- PPS staat voor het slim aanbesteden van ontwerp, bouw en exploitatie. PPS selecteert niet op (laagste) bouwkosten maar op de totale gebruikskosten per jaar. Creativiteit van marktsector krijgt de ruimte. Renovatie van ministerie Financiën bleek op deze manier 15% goedkoper.
Oproep: experts en cases voor conceptontwikkeling
Zoals gezegd zijn er reeds veel losse puzzelstukjes beschikbaar. Maar hoe maken we de puzzel compleet? Bouwstenen roept haar partners en anderen op om baanbrekende business concepten voor gebouw, gebruik te ontwikkelen.
Agenda Maatschappelijk vastgoed
Met 'maatschappelijk vastgoed als buisness case' speelt Bouwstenen in op twee punten uit haar Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2012.
- ‘Goede gebouwen. Beter renderend vastgoed waarmee goed ingespeeld kan worden op de steeds wisselende vragen uit de samenleving. Waardevast en flexibel met slimme techniek.”
- “standaards en stempels. Goede voorbeelden verdienen navolging; wiel niet steeds opnieuw uitvinden. Kennis delen, standaardiseren en benchmarken."
Meer informatie: Marc van Leent, de Wijkplaats, 06 51026684
Reactie toevoegen